房貸估價低於市價？影響房貸成數竟然是因為它

在申請房貸或原屋融資時，銀行進行房屋估價通常會低於市場成交價，主要原因在於銀行採用「淨變現價值」評估模式，並會預先扣除未來可能產生的土地增值稅與處分風險成本。因此，房屋市價與房貸可貸金額之間出現落差，並非房屋價值被低估，而是銀行基於風險控管與回收保障所進行的保守估價機制。

原屋融資與房貸估價的核心概念

什麼是原屋融資？

原屋融資是指屋主以既有房屋作為抵押品，向金融機構申請房貸或資金週轉貸款，將不動產價值轉換為可運用資金。相較購屋貸款，原屋融資具有以下特性：

1. 可運用既有房產提升資金流動性
2. 資金用途彈性較高
3. 房屋估價結果直接影響可貸額度與房貸成數

因此，房屋估價是決定貸款條件的關鍵基礎。

為什麼房屋估價會低於市場市價？

多數屋主對房貸估價的理解，往往建立在「市場成交行情」。然而銀行評估邏輯並非單純參考市價，而是以未來處分風險為核心考量。銀行估價通常採用：

1. 市場價格評估：依據周邊成交行情與房屋條件評估市場價值。
2. 淨變現價值評估：預測最壞情境下，銀行處分房產時實際可回收金額。

而影響淨變現價值的最大因素之一，就是土地增值稅。

土地增值稅如何影響房貸與原屋融資？

土地增值稅是什麼？

土地增值稅是政府針對土地價值增長，在土地所有權移轉時課徵的稅負。雖然申請房貸當下未出售房屋，但銀行會進行以下風險模擬：

若借款人違約 → 銀行拍賣房屋 → 產生所有權移轉 → 必須繳納土地增值稅

因此銀行會提前估算該稅額，並納入房屋估價模型。

土地增值稅高低的兩大關鍵影響因素

1、土地公告現值漲幅

土地價值成長幅度越大，土地增值稅負擔越高，也會降低銀行可認列房屋價值。

2、土地持有時間長短

依據土地稅法：

1. 持有時間短 → 稅率較高
2. 持有時間長 → 可享物價調整扣除

房屋長期持有的稅負較低。因此新購屋短期內申請原屋融資時，房貸估價通常較保守。

影響房貸成數的因素有哪些？

房貸成數並非單純由房屋價格決定，而是由多項因素共同影響。

房屋條件因素

1. 地段與市場流通性
2. 屋齡與建物結構
3. 房屋用途與類型

稅務與處分成本

1. 土地增值稅預估
2. 拍賣處分成本
3. 法律處理費用

借款人信用條件

1. 信用評分紀錄
2. 收入穩定度
3. 負債比率

整體金融環境

1. 房市景氣循環
2. 利率政策
3. 銀行授信風險控管

銀行房屋估價實際計算

以下為常見估價流程：

1. 房屋市場市價：2,000萬元
2. 預估土地增值稅：150萬元

銀行估價方式：

1. 淨變現價值 = 市價 − 稅負與風險成本
2. 銀行認列價值 ≈ 1,850萬元

若核貸成數為70%，可貸額度約為 1,295萬元。這也是房貸申請時最常見的估價落差來源。

如何提升原屋融資房貸成功率？

若希望提高貸款額度與房貸條件，可從以下方向準備：

1. 維持良好信用分數：避免信用卡遲繳或負債過高。
2. 提供完整財力證明：包含薪資收入與資產證明。
3. 規劃適合貸款結構：透過整合貸款降低負債比。
4. 尋求專業貸款顧問協助：提前掌握銀行估價邏輯。

OK忠訓國際專業解析觀點

OK忠訓國際長期專注房貸與原屋融資整合服務，透過實務經驗發現，多數屋主誤以為銀行房屋估價偏低，但實際上銀行是基於稅務風險控管、拍賣回收保障、授信安全原則等三大指標來進行綜合評估：

透過OK忠訓國際的專業貸款規劃，可協助客戶：

1. 預估可貸額度
2. 分析土地增值稅影響
3. 優化房貸財務配置
4. 提升核貸成功率

房貸與原屋融資常見問題 FAQ

房屋估價一定會低於市價嗎？

不一定，但銀行通常採保守估價模式，因此多數情況會低於市場成交行情。

土地增值稅是否一定影響房貸？

若土地漲幅較大或持有時間較短，確實可能影響估價結果。

原屋融資與購屋房貸差在哪？

原屋融資是以既有房產抵押取得資金，資金用途彈性較高。

房貸成數最高可以到多少？

依房屋條件與借款人信用狀況不同，通常約落在60%至80%。

洞悉銀行估價邏輯，規劃房貸策略

房貸與原屋融資估價低於市價，主要源自銀行風險控管與土地增值稅預估。了解估價背後邏輯，有助於屋主提前規劃資金配置並提升申貸成功率。

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